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Opinión 04 08 2020

Abrir los ojos al problema del acceso a la vivienda


Autor: Julián Álvarez Sansone









La actual pandemia de COVID-19 no sólo ha desnudado las falencias de muchos sistemas sanitarios y la importancia de que los Estados inviertan en salud y en ciencia. También, como se mencionó en otros artículos, ha desnudado los problemas de hacinamiento y la falta de viviendas.

Es evidente que este virus trae consecuencias de todo tipo. Si bien es cierto que afecta la garganta, los pulmones, genera fiebre, pérdida del olfato y el gusto, también es cierto que el virus nos permite abrir los ojos. Gracias a él, se ha visibilizado más lo mal que se viaja en el transporte público en la hora pico, la posibilidad de incluir y adoptar el Home-Office como práctica laboral, el problema del hacinamiento en las villas, la necesidad de pensarnos como región y el problema del acceso a la vivienda.

El tema del acceso a la vivienda es sin lugar a dudas uno de los que más preocupa a los jóvenes de clase media hoy en día. En los últimos años, primero por parte de los académicos y luego por parte de los hacedores de políticas públicas, se ha entendido al problema de la vivienda como un problema urbano que no consiste solo en la producción de viviendas sino también en el acceso a las mismas de una forma más "democrática". Es importante y necesario que haya créditos de vivienda pagables y la posibilidad de ahorrar como para poder comprarse una vivienda.

La situación actual para los jóvenes es caótica. Si bien han habido avances y modificaciones a las leyes de alquileres, lo cierto es que es casi imposible que un joven pueda ahorrar para comprarse una vivienda. Las restricciones actuales permiten solamente adquirir 200 dólares al mes, lo cual es un gran limitante. Supongamos que un joven de 20 años quiere comprarse una vivienda de dos ambientes que vale en promedio hoy 100 mil dólares. Adquiriendo 200 dólares al mes, necesitará 500 meses para poder llegar a tener los 100.000 dólares. Es decir, necesitará más de 40 años. Por consiguiente, para cuando llegue a comprar esa vivienda, si es que finalmente llega, ya estará casi en edad jubilatoria.

Es evidente que hoy en la Argentina hay muchos problemas con respecto al acceso a la vivienda. No sólo por parte de los jóvenes que se ven impedidos de comprar una casa o departamento por el alto costo de éstos y los bajos salarios que perciben, sino también por parte de los inquilinos. Históricamente, cuando el mercado inmobiliario era más "democrático", el inquilinato era visto como una etapa transitoria. Hoy en día, es casi un "problema" estructural que refleja las dificultades que existen para muchas familias que desean adquirir a una vivienda.

En los últimos cuarenta años se han evidenciado procesos crecientes de mercantilización de la vivienda. Pero al mismo tiempo, se evidencia un desfasaje del costo del metro cuadrado (en dólares) con la posibilidad de pagarlo percibiendo salarios en monedas devaluadas como el peso. También, es preciso agregar que  a lo largo de las décadas se ha pensado a la vivienda no sólo como un bien de uso, sino como un bien de cambio. Y sobre este punto es menester recordar que la vivienda no es sólo un bien de mercado, sino también un derecho.

Es necesario mencionar que una de las variables explicativas de por qué el coronavirus afecta más al Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) que a otras regiones es porque en el AMBA se concentra alrededor del 40% de la población. Así, esta pandemia no sólo nos quitó el velo de la concentración demográfica, sino que también desnudó los problemas de hacinamiento en barrios vulnerables y la falta de urbanización de los mismos, pese a los notorios avances de los últimos años.  

Para solucionar estos  problemas es necesario que el Estado sea un actor central que actúe de dos formas. Como regulador, guiando y creando incentivos para que el sector privado cree viviendas según las necesidades de cada región y, al mismo tiempo, como promotor en la construcción de viviendas, y como financista facilitando en la adquisición de las mismas. El Estado debe producir viviendas nuevas pero repensando cómo producirlas, dónde, y a qué público se destina esa vivienda.
Semanas atrás, se vio en el discurso presidencial una concepción del Estado como promotor y proveedor de viviendas. Junto con la Ministra de Desarrollo Territorial y Hábitat, María Eugenia Bielsa, anunció el 
"Plan Federal Argentina Construye". A través del mismo, se destinarían 29.000 millones de pesos a la construcción de 5.500 viviendas y a financiar microcréditos para refacción y ampliación de otras residencias ya existentes. Esto refuerza una postura muchas veces incompleta por parte de los agentes estatales, que desean poner al Estado como eje central de la producción de residencias descuidando el rol de regulador que puede tener el gobierno.
Diversos expertos en la materia coinciden en señalar que le Estado debe actuar como regulador en el mercado inmobiliario, generando incentivos y marcando pautas sobre qué tipo de vivienda es necesaria construir y dónde sería más conveniente. Muchas veces, las lógicas del mercado responden a intereses particulares y financieros, y no a necesidades sociales concretas. Así, los clientes y futuros propietarios terminan comprando lo más accesible dentro de lo que pueden, y no dentro de lo que necesitan.
Como bien señaló Iván Kerr en un artículo publicado en El Cronista, la actividad inmobiliaria es una actividad que mancomuna inversiones y puede ser una herramienta importante para recuperarnos de esta crisis. Tiene el potencial de de generar empleos directos e indirectos y, potenciado con buenas regulaciones e incentivos claros, puede potenciar el impacto de la inversión privada. Pero para eso, sería imperioso realizar algunas reformas fundamentales que no se vinculan con más impuestos, sino con mejores políticas y reglas claras.

Es necesario, también, que el mercado y el Estado tengan en cuenta factores productivos y socioeconómicos a la hora de la creación y construcción de viviendas. Una de las principales explicaciones de por qué la población de la Argentina se concentra en el AMBA es porque cerca de la Ciudad de Buenos Aires (y dentro de ésta) hay muchos empleos. De esta manera, sería útil que el Estado promueva la relocalización y radicación de industrias en otras ciudades del Interior del país y acompañe dicha política con la creación de nuevas viviendas generando incentivos para la reubicación de personas que en el AMBA no logran ser propietarios de una vivienda por los altos costos del metro cuadrado, pero sí lo lograrían en otro lugar del país.
Así, pensar una estrategia de deslocalización y desconcentración de los grandes núcleos urbanos implica también el acompañamiento de esas políticas territoriales con políticas industriales, productivas y de desarrollo social. También, es menester considerar una visión más holística: la política de vivienda no es sólo pensar en construir viviendas, sino en reflexionar qué se construye, dónde, para quién, y de qué vivirán los propietarios que habitarán los nuevos barrios.
Del mismo modo en que el ex Ministro de Salud Rubinstein considera que la pandemia debería abordarse desde distintas aristas (incluyendo sociólogos, economistas y psicólogos) que complementarían el saber experto de los sanitaristas y epidemiólogos, la política de vivienda debería poder complementar el saber experto de politólogos, urbanistas, sociólogos y demás profesionales involucrados en esta temática, como los antropólogos urbanos. Hay que aprovechar y celebrar, dentro de todo, que este virus que saca el olfato y el gusto, al menos nos brinda la posibilidad de abrir los ojos y observar todo aquello que normalmente no miramos.